去年9月，当时楼市还处于水深火热，严厉打击中，整个市场一片唱衰，不少人在情绪的渲染下，觉得房地产要完蛋了。



当时天津有个老粉问我，市场传言今年有经济危机，弄得他都不敢买期房了。



我当时就回复他，2022年会救市！



今天他说我预判很准，去年9月其实他就交了定金，只是心里没底，问了我的意见后，他就安心买房了，现在天津也在回暖了。



他因为经历过2014年那一波救市行情，知道所有人都悲观的时候，可能就是买房时机，但当市场情绪都看空时，任何人都会怀疑自己的判断。



为什么我当时敢这么判断呢？其实恰恰就是因为经济不好，所以才会救市。



你见过经济火热的时候有救市的吗？等经济好起来了，夜壶就要收起来了。



最近几个月各种救市信号接连释放后，楼市终于回暖了！



最新的1月份70城房价数据就看出一些迹象。



老粉们应该知道我的观点向来非常直接干脆，如果还在质疑楼市处于下跌通道的，我觉得只会痛失良机。

01

1月份统计局数据显示，70城房价下行趋势整体收住了。



去年9月份开始，房价就连续跌跌跌，今年1月70城价格指数终于不跌了，新房同比在涨了。



环比下降的城市也少了11个。



有的城市回暖很明显，比如苏州、重庆等城市，开发商在1月就不再打折促销了。



二手房也在好转。最明显的就是房价环比上涨的城市增加了，下跌的城市减少了。



所以不管是新房、二手环比价格跌幅缩小，还是下跌城市数量减少、上涨城市数量增加，都可以说明当前房价确实已经走出最低迷的时期。



毕竟2022年以来，利好楼市的政策频频出台，单是1月就出台了超66次。



包括北海、南宁、自贡、青岛、济南等在内的多个城市，就先后发布了公积金新政，明确放宽公积金贷款要求，内容包括提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件以及优化异地贷款政策等。



各地的房贷也明显放松了，信贷是楼市短期命脉的关键。水来了，市场哪有不流动起来的道理？



再加上最近楼市各种利好疯狂来袭：



菏泽、赣州、重庆、佛山部分区域降首付；郑州喊话全方位救市；广州降利率等等。



这些举措都是在降低买房门槛，对激活楼市肯定是有作用的。



接下来还会有各种利好。今天还有业内人士在传深圳指导价上调了，但目前还没印证。



不过整体趋势是明显的，楼市肯定只会更好，不会更差。



02



当然也不是所有都回暖了，70城里面，就明显分化了。



1月份数据里，领涨的都是一二线城市。而且大部分都是南方重点城市，北方就只有北京和西安。



部分城市小阳春已经跃跃欲试了。



一线城市里的北京、上海，连续两个月二手房价格都在上涨。北京二手房是全国领涨的城市。



我之前的预判文章里也写过了，今年看好的一线城市小阳春只有北京和上海。



而且北京还不止小阳春，今年行情都会很好，除非是太火爆了，后面就会引发调控。



其他二线省会城市回暖也很快，重庆、西安、长沙的数据反应是涨的不少，但我感觉真实的市场，还不如成都苏州热度高。



而领跌的城市，有三类：



要么就是三四线，比如牡丹江，南充，安庆等；

要么就是北方省会城市，比如太原，石家庄；

要么就是旅游城市，比如北海，大理等，总之经济偏弱的地方，房价回暖就慢。



低能级城市的人口吸引力、经济发展动能都比较弱，而它们又主要靠卖地来拉动经济发展，房子多，人少，人均住房又已经过剩，这些都奠定了大部分三线城市的房子价值不高。



比如跌的最狠的牡丹江，十年间人口减少50.85万，据贝壳研究院统计，在不考虑通胀前提下，2020年牡丹江二手房房价跌回5年前。



这说明人口、产业往南方迁移不可逆的趋势确实影响到楼市。



北方产业升级困难、人口流出、老龄化等现象严重的区域，楼市越来越脆弱。南方楼市则支撑力越来越强。

03

最后总结一下：



一二线城市小阳春会来已经是共识，三四线城市楼市调整仍然漫长。



以一线北京上海为领头，苏州海口等二线城市也在蠢蠢欲动，建议赶紧看房入手。



当然，目前楼市不会普涨，更不要指望像2008年后的报复性上涨。



对应的给大家几个建议：



1、卖掉小城市的二套或者多套，去重点城市买。



南北差异拉大是趋势，房价也会逐渐拉开差距。北方除了北京、西安、青岛济南、值得关注外，建议选择南方重点城市，尤其关注长三角、珠三角。



当然如果是自住，那没办法，根据自己的情况买就好了。



很多人会问房票的问题，这个说过很多次，都要提前按照那个城市的购房资格提前准备，机会只会给有准备的人。



2、重点城市内部也分化，可以考虑升级自己的资产。



最近几年里，重点城市上涨最快的都是核心地段的好房子，或者有明显规划利好的新区。老破旧、非核心区的房子，涨的都很慢。



学区房在没有打压之前涨的也很快，但现在还处在打压之中，很多地方的学区房都跌了百分之三四十，如果你需要上学，我觉得完全可以买，但尽量买面积小总价低的学区房，用完就卖。



如果是好房子又带学区，那丝毫不用担心，买就是了。但不建议再去单纯的投资学区房了。



以后能够长久升值的，还是核心地段的品质好房，如果带学区那就更好。