去年9月,当时楼市还处于水深火热,严厉打击中,整个市场一片唱衰,不少人在情绪的渲染下,觉得房地产要完蛋了。
当时天津有个老粉问我,市场传言今年有经济危机,弄得他都不敢买期房了。
我当时就回复他,2022年会救市!
今天他说我预判很准,去年9月其实他就交了定金,只是心里没底,问了我的意见后,他就安心买房了,现在天津也在回暖了。
他因为经历过2014年那一波救市行情,知道所有人都悲观的时候,可能就是买房时机,但当市场情绪都看空时,任何人都会怀疑自己的判断。
为什么我当时敢这么判断呢?其实恰恰就是因为经济不好,所以才会救市。
你见过经济火热的时候有救市的吗?等经济好起来了,夜壶就要收起来了。
最近几个月各种救市信号接连释放后,楼市终于回暖了!
最新的1月份70城房价数据就看出一些迹象。
老粉们应该知道我的观点向来非常直接干脆,如果还在质疑楼市处于下跌通道的,我觉得只会痛失良机。
01
1月份统计局数据显示,70城房价下行趋势整体收住了。
去年9月份开始,房价就连续跌跌跌,今年1月70城价格指数终于不跌了,新房同比在涨了。
环比下降的城市也少了11个。
有的城市回暖很明显,比如苏州、重庆等城市,开发商在1月就不再打折促销了。
二手房也在好转。最明显的就是房价环比上涨的城市增加了,下跌的城市减少了。
所以不管是新房、二手环比价格跌幅缩小,还是下跌城市数量减少、上涨城市数量增加,都可以说明当前房价确实已经走出最低迷的时期。
毕竟2022年以来,利好楼市的政策频频出台,单是1月就出台了超66次。
包括北海、南宁、自贡、青岛、济南等在内的多个城市,就先后发布了公积金新政,明确放宽公积金贷款要求,内容包括提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件以及优化异地贷款政策等。
各地的房贷也明显放松了,信贷是楼市短期命脉的关键。水来了,市场哪有不流动起来的道理?
再加上最近楼市各种利好疯狂来袭:
菏泽、赣州、重庆、佛山部分区域降首付;郑州喊话全方位救市;广州降利率等等。
这些举措都是在降低买房门槛,对激活楼市肯定是有作用的。
接下来还会有各种利好。今天还有业内人士在传深圳指导价上调了,但目前还没印证。
不过整体趋势是明显的,楼市肯定只会更好,不会更差。
02
当然也不是所有都回暖了,70城里面,就明显分化了。
1月份数据里,领涨的都是一二线城市。而且大部分都是南方重点城市,北方就只有北京和西安。
部分城市小阳春已经跃跃欲试了。
一线城市里的北京、上海,连续两个月二手房价格都在上涨。北京二手房是全国领涨的城市。
我之前的预判文章里也写过了,今年看好的一线城市小阳春只有北京和上海。
而且北京还不止小阳春,今年行情都会很好,除非是太火爆了,后面就会引发调控。
其他二线省会城市回暖也很快,重庆、西安、长沙的数据反应是涨的不少,但我感觉真实的市场,还不如成都苏州热度高。
而领跌的城市,有三类:
要么就是三四线,比如牡丹江,南充,安庆等;
要么就是北方省会城市,比如太原,石家庄;
要么就是旅游城市,比如北海,大理等,总之经济偏弱的地方,房价回暖就慢。
低能级城市的人口吸引力、经济发展动能都比较弱,而它们又主要靠卖地来拉动经济发展,房子多,人少,人均住房又已经过剩,这些都奠定了大部分三线城市的房子价值不高。
比如跌的最狠的牡丹江,十年间人口减少50.85万,据贝壳研究院统计,在不考虑通胀前提下,2020年牡丹江二手房房价跌回5年前。
这说明人口、产业往南方迁移不可逆的趋势确实影响到楼市。
北方产业升级困难、人口流出、老龄化等现象严重的区域,楼市越来越脆弱。南方楼市则支撑力越来越强。
03
最后总结一下:
一二线城市小阳春会来已经是共识,三四线城市楼市调整仍然漫长。
以一线北京上海为领头,苏州海口等二线城市也在蠢蠢欲动,建议赶紧看房入手。
当然,目前楼市不会普涨,更不要指望像2008年后的报复性上涨。
对应的给大家几个建议:
1、卖掉小城市的二套或者多套,去重点城市买。
南北差异拉大是趋势,房价也会逐渐拉开差距。北方除了北京、西安、青岛济南、值得关注外,建议选择南方重点城市,尤其关注长三角、珠三角。
当然如果是自住,那没办法,根据自己的情况买就好了。
很多人会问房票的问题,这个说过很多次,都要提前按照那个城市的购房资格提前准备,机会只会给有准备的人。
2、重点城市内部也分化,可以考虑升级自己的资产。
最近几年里,重点城市上涨最快的都是核心地段的好房子,或者有明显规划利好的新区。老破旧、非核心区的房子,涨的都很慢。
学区房在没有打压之前涨的也很快,但现在还处在打压之中,很多地方的学区房都跌了百分之三四十,如果你需要上学,我觉得完全可以买,但尽量买面积小总价低的学区房,用完就卖。
如果是好房子又带学区,那丝毫不用担心,买就是了。但不建议再去单纯的投资学区房了。
以后能够长久升值的,还是核心地段的品质好房,如果带学区那就更好。
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