兽爷丨巨轮原地掉头

兽楼处 2024年10月01日

印象中，也是国庆前的一个下午。

我迷迷糊糊犯秋困。微信电话响了，对面一家在虹桥的房企老板，一接通，他就说：

行业节奏都被带乱了。

我懵逼了。老板把一张照片发给我。一个空荡荡的会场，几个服务员正倒水。照片最显眼的，是会场屏幕与侧墙，都写着三个巨大的红底白字：

活下去。

满屏“活下去”的会场，不是当下，而是2018年万科的秋季季度会。那是个房地产正烈火烹油的年份：

全国上下都洋溢着积极乐观的气氛。

在2015年楼市去库存和棚改政策的推动下，2000多万户“棚户区”三四年间被推倒，5万亿棚改投资大水漫灌，中国楼市的水位被迅速抬高。

2014年还在悬崖边上的地产商，突然盆满钵满；2018年碧桂园卖了近1万亿，恒大5500亿，融创4600亿。

不过2018年，找不出比万科更安全的房企：年销售6000亿，有息负债2200亿，现金1800亿。但那个国庆节前夕，郁亮说万科未来三年的目标，都将围绕“活下去”展开。

其他房企都觉得万科疯了。但六年后，回过头看“活下去”这三个字，感觉异常沉重。

今年上半年，万科净亏了98个小目标；那个给我微信电话的房企老板，也暴雷了；中国楼市，也正经历商品房市场建立以来：

最长、最深的回调。

今年7月，一个调研房地产行业的中央调研组，下来了。

他们调研后发现，虽然几乎大部分城市的房地产政策应出尽出，但中国房地产的成交量连续多月为负增长，房价大幅回撤，居民购房信心指数也一直在崩。

他们还发现，楼市下行对中国金融体系形成了巨大压力。上千亿的信托资金无法退出，银行不管是个人按揭贷款不良率，还是企业贷款不良率，都在上升。

调研过去两个月后，又一年国庆节的前夕，央行、住建部，还有各地政府，把抽屉里的工具箱，一股脑都拿了出来。

央行降息、降低存量房贷利率，下调了二套房最低首付比例。信贷政策达到历史最宽松。

广州彻底放开了限购，北京、上海和深圳也优化了自己的限购政策。如果没效果，政策应该还在路上。

2008年四万亿之后，最大规模的刺激，来了。


1


这一轮政策出台的前夕，不管是楼市，还是股市，情绪都到很低迷的阶段了。

今年8月底，万科中报会，没有了以往的谈笑风生。气氛异常严肃。

作为第一个喊着“活下去”的房企，万科半年利润亏损近百亿。万科董秘代表管理层不断道歉，不断重申：

降低负债、保兑付。

不断道歉的背后，是万科过去一年巨大的压力——“活下去”真的太难了。

去年10月中旬，已经感到一丝异样的万科，在西安办了场交流会。郁亮在会上还表达了乐观情绪，说楼市短期有压力，长期有信心：

房地产超跌了。

但交流会开完没两天，万科就被境外机构做空了——H股的卖空率，突然创了历史新高。恐慌传导到了债券市场，万科美元债价格大跌；紧接着，又传导到了国内市场。

万科开始做压力测试。郁亮发现万科虽然只有30多亿美元债，但传导到国内，金融机构一恐慌，可能会要求万科提前还贷，那他们就压力山大了。

在一篇小作文就能让一个行业涨停跌停的市场里，即便万科这样四十年历史的房地产龙头，但看上去距离暴雷，也只有一步之遥：

预期，是一个自我实现的过程。

郁亮迅速去和金融机构和股东沟通。随后，万科开了一个说明会，作为大股东的深铁，及其背后的深圳国资委都表态，将全力支持万科。深圳国资委甚至说，如有需要：

他们将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科。

万科暂且度过了危机。但今年4月，又一轮舆论危机再次袭向了他们；到了8月底，拼尽全力的他们，交出了一份上市以来最差的中报。

这是必然的。万科中报说，有146个项目，在过去三年里价格跌麻了，2021年双集中时拿的地，也都跌麻了。

孟晓苏曾说，如果万科这样的三好生都出问题，那得看一看：

是不是学校出了问题。

学校是什么样子——今年前三季度，TOP100房企销售总额为2.97万亿元。而2021年，这个数字是10万亿。

按这种销售趋势看，不管统计部门怎么努力，今年全国新房销售的10万亿大关，大概率是保不住的。

学校里其他好学生是什么样子——比如厦门建发，是近几年少有敢大跨步扩张的房企，今年前八个月的拿地排行榜上，建发：

名列第二。

最新发布的业绩公告里，建发营收327亿，同比上升34%。然而，权益持有人应占利润却同比减少36%。

最惊人的，是同是深圳国资旗下的深振业，净利润降幅为：

-4176.18%。

这是深振业二十年来的首次亏损。我看了下原因——2021年，深振业进军广州市场，高溢价拿下了位于增城和黄埔区的两块地。

一年后，黄埔地块入市，开盘均价4.7万左右，但两年过去，去化只有31%。

增城地块的入市一拖，就是三年，一个多月前开盘，售价比拿地的楼面价还低，但网签备案：

只有14套。

这并不奇怪。在一个房价平均跌幅超过四成的板块里，已有增城二手房房东免费送房了。

2008年席卷美国的次贷危机，全美实际房价跌幅，是32%。


2

调研组在调研企业的时候，企业其实也在调研调研组。

去年4月，我在上海出差，顺便找了上海几个民营房企老板聊天，其中也见了文章开头出现过的虹桥房企老板。

这位大哥前些年也是ALL  IN中国资产的状态，2022年之后，他是少数几家不躺平的房企之一。但那一次聊天，他跟我说自己拼尽了全力，但仍是资不抵债：

缺口一百亿吧。

上个月，以前每天在公司加班的他，跟我说自己处于半休息状态了——每天就是吃饭、睡觉。房子卖不出去，资产卖不出去，每天睁开眼，就是几百亿的负债，和不断缩水的资产。

自救了两年多，他眼睁睁看着自己公司的缺口，越来越大。资产负债表看上去没有任何修复的可能。他有一次问我：

我们的情况，有关部门知道不知道？

7月份，我之前说的调研组，从100多家上市房企里，抽了20家民营房企、10家国企进行了调研，得出了一个结论：

民企在悬崖之下，国企在悬崖边上。

绿营军和镶黄旗在悬崖之下，我们都懂。但正黄旗也在悬崖边，这么重的话，以前从来没出现过。

本来想换道菜，结果饭桌翻了。开发商这次终于知道了，有关部门是知道的。

国企的确压力也不比他小。看看这几年帮政府托底的平台公司，就知道了。

武汉去年成交87块住宅用地，国央企拿走14块，民营房企拿走9块，剩下的64块，都被地方融资平台公司拿走了。

其中，总价最高的十块地，只有两个变成商品房销售，有一个给国企做了安置房，另一个变成城市更新项目。其他的六个项目，基本没消息了。

成都2023年拍的住宅用地，现在还有40%没有动工；南京2023年卖了107块住宅用地，其中75块被城投拿走了。这其中至少有一半，没有动静了。

以前很多人说，中国房价太高，影响了消费。一鲸落，万物才能生。

几轮政策周期叠加下来，终于，中国一线城市房价普遍跌回了2017年，二线城市普遍跌回了2016年。

这几乎把2015年棚改后的那一轮上涨，吐出了一大半。但房价下跌后，并没有万物生。反而之前不是问题的问题，都暴露了出来。

老百姓突然不消费了。

他们70%的钱都在房产里。房价跌成这样，资产负债表没法看，他们怎么敢消费。

2024年上半年，北京年营收1000万元以上的餐饮业利润总额，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。

这意味着卖一万块钱，餐厅才挣四十块钱。而外卖配送从业人员数量，却同比增长了49.7%。

比北京还惨的，是上海。餐饮利润率是负的。西贝老板贾国龙说：

今天的环境，做好已经不够了，必须要做绝才行。

很多房企也躺平了。因为他们的资产是土地，二线城市地价平均降幅26%，他怎么还得起债。

今年前八个月，全国房屋新开工面积是4.9亿平方米。而2021年，这个数字是13.55亿平方米。这意味着，三年时间，新开工可能要跌掉：

三分之二。

这一轮的问题，很大一部分原因，主要来自房地产引起的资产负债表收缩。修复资产负债表，让大家重拾对中国资产的信心，才能覆盖掉核心问题。

过去中国只有两家房企暴雷后起死回生。

一家是绿城，因为央企中交变成了它的大股东。虽然没怎么给钱，但给了信用背书。今年前八个月的拿地排行榜上，绿城花了317亿拿地：

名列第一，遥遥领先。

另一家，是佳兆业。当年他们老板郭英成卷入深圳贪腐案，中纪委2015年查封了佳兆业旗下房子和土地。

没想到风波过去，他们深圳房子和土地涨了一倍。信用等级反而上升了。

9月6日，易刚在上海外滩金融峰会上也说，要把重点放在抵挡通缩压力上。

据说调研组回去后，也出了个报告，建议有关部门抓紧时间：

继续研究救市。


3

带有官方色彩的学者刘世锦，前几天提出了十万亿的刺激计划。他认为现在GDP达到了126万亿，确定刺激计划的规模：

得按照GDP的10%。

当年的四万亿，主要投向了房地产、基建。但这一次的定向大放水，和之前完全不一样。钱第一次指名道姓指向了股市。

毕竟，十几年过去了，2024年了，中国房地产的总市值，已经是400万亿。再来个四万亿，很难拉得动起楼市。但让股市站起来，只要做对一件事情，充分有态度：

5000亿不行？再来5000亿！

话说出来了，还没有花钱，钱果然自己就出来了——同样是衰退，日本股市走出来用了三十年，中国只用了3天。

所以中国老百姓呀，都很简单，也心如明镜。大家需要的，是一个态度而已。

至于楼市，2008年时，全国的房子差不多只有100万亿，所以四万亿就能拉起来。

但现在四万亿肯定是远远不够的。

国庆节前的最后两天，中国的一线城市，都祭出了各自的政策。

上海将外环外购房资格从三年降为一年，允许外地家庭可以买二套，增值税由五年改为两年，并取消普通住宅和非普住宅。

有朋友说，上海本来没有计划在国庆节前出政策的。政策是中央倒逼出来了。

脱得最彻底的是广州，彻底放开了限购。

也是这一天，广州这几年最优质的地块——面粉厂地块，被保利发展117亿拿下了。

这是广州的新地王，新规之下，这个项目的得房率将达到130%。

北京看起来更有耐心一点，掐着节前最后的点，才公布政策。五环外购房社保年限降为2年，五环内降为3年。

所有人都知道，中国的限购政策的标志，其实还是京沪。在被外媒的小作文抬升了预期后，这两座城市的政策力度，其实相对保守。

2010年，北京限购政策颁布，当时举国哗然。清华教授李稻葵当时写了一篇为政策辩护的文章，说这是过渡性的制度安排。

十几年后，这个过渡性政策还在继续过渡。两个月前，李稻葵在一个论坛说，当年为了给楼市降温，他是支持限购政策的，当时被很多人骂。但现在形势完全不一样了，应该尽量放开人为的对老百姓消费的限制：

发烧时吃的药，为什么长期还在吃。

一个多月前，我写了一篇关于创业大街的文章。有读者写了一篇文章评论，让我印象很深刻。他说，历史的黄金时代就是，每个人都能成功，每个人也都能失败，也不害怕失败。失败之后，还能一次次的失败，直到成功：

容错率高，人人心中都有一团火。