限价的红利，终于消失了！

1

这是一条注定要结束的崩溃之路。


短则3年，长则6年。

限价红利彻底消失的背后，也预示着房地产链条的一条重要逻辑链条走向了崩溃之路。


地方政府的遮羞布终于消失了。

开发商的遮羞布终于消失了。

笼罩在购房者头顶的悲喜终于消失了。

上一轮市场，市场最火热的城市，有2点非常典型：


1、但凡是限价的城市，都是最热的城市。


2、但凡是学区的城市，都是最热的城市。


尤其是过去几年最值得关注的限价城市，北京限竞房，以及更大范围内的上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、长沙等城市，全部都是抢房最热的城市，全部都是最值得关注的城市，热度、关注度、持久度都是最好的。


但是，也正因为如此，因为市场的惯性，因为城市的惯性，因为购房者的惯性，很多人依旧是沿着路径依赖往前走。


但是一旦市场变化很大，随着限价的逐渐提高，随着倒挂的逐渐压缩，市场的红利就会越来越少。


换句话说，之前大家最关注的城市，就要谨慎了。


因为限价的红利，几乎消失了。

2

徐州连涨了5年多。
西安连涨了5年多。
成都连续抢了5年多。
杭州到现在位置依旧很热。
更多更多的城市。


何也？倒挂也。


但是今年，所有人盯着的限价城市，都发生了巨大的变化。


比如南京。

所有人都盯着南京江核，盯了多少年了，打新很多年了，但是从去年开始，就有一个坏消息：


江核最高毛坯限价3万8！


什么概念？


2021年的最高精装限价3万4.
2022年正荣润江城的二手房降到了4万3。
去年的账面倒挂至少在8000+。
今年的账面倒挂仅仅在4000+

一涨一跌，打得市场措手不及。


最关键的是，这还是账面倒挂，能卖出去、能变现、而且必须保证等你交易的时候二手房价格不会再变化，这才是最关键的。


恭喜2021年之前抢到房的人。


提醒2022年之后还要上车的人。


虽然去年之前的上车成本很高，要绑定装修，首付至少5-8成以上，甚至很多楼盘都需要摇号，但是至少倒挂都是现成的，吃到嘴里就是安全的。

但是现在：

越来越多的楼盘不要抢。
越来越多的楼盘不用8成首付。
越来越多的中介出现在江核。
越来越多的二手开始拉胯。

你就应该非常清楚：

打新，失去了价值。

3

西安：


一旦曲江的中铁建翡翠国际，1万7彻底消失。
一旦曲江的华润悦玺，2万3彻底消失。
一旦软件新城的天地源云水天境，2万1彻底消失。
一旦CID的中海和华发，2万以下彻底消失。


取而代之的是大量的2万5甚至3万+的时候，你就应该非常清楚的知道，这个市场终于走向了平静。


长沙：


哪怕是之前限价最严的长沙，也刚了起来。


去年长沙最值得关注的板块——滨江中，去年12月，旭辉铂悦湘江7-10栋楼的价格，震惊了所有人：


最低精装价：2万4。
最高精装价：2万6。
总价竟然高达460万－960万。


这个楼盘不仅仅是单价非常高，而且是总价非常高，直接刷新了长沙新房均价的天花板。


因为在之前，滨江华润的价格也就2万左右。


北京：

石景山，区域最高价直接干到了7万+；
亦庄，楼面价最高到了4万+，限竞房将近6万；
榜单前20中有12个限竞房。
榜单前8更是全部被限竞房牢牢占据。

4

倒挂，就是一个吃血的馒头。


这是一个利益完全分配不均的市场，一个底层民众根本无法参与的市场，甚至是一个人为制造出来的畸形市场。


我想跟大家探究一下倒挂的出现与终止。


要知道，当初之所以产生倒挂，最核心的推动力在于房地产涨幅太高，而为了稳定市场，或者说，最关键的是在一些数据上稳定高层，所以地方政府不得不在数据上做文章，至少在官面上数据看着非常喜人。


所以只要你去查70城数据，每个月的涨幅最多最多一般都是2%之内，而且永远是最高涨幅，基本上一个城市能够在一年12个月中，能够在4个月的涨幅排名在前10就已经非常不错了。


假设一个城市每个月的涨幅是1%，取一个中间数。


那也就是说，这个城市在一年内的涨幅是：1.1268，换句话说，这个城市在一年中的最高涨幅，大致在：


12.68%。


是吧，你完全想象不到，单单看数据的话，一个城市的最高涨幅竟然只有13%不到，你说吓人不吓人？

这样的涨幅，大家都很满意。


地方政府很满意，涨幅终于控制住了。
统计局很满意，这个数据终于过关了。
高层更是很满意，房地产泡沫终于压住了。
只有购房者不满意，这他娘的买房还是很难啊。

你以为这只是过去1年70城数据是这样的吗，至少在过去7年，从2015年到2022年之间，70城市数据一直如此，一直处于账面数据之中。


最可笑的是，这样可笑的数据竟然还运行了这么多年。


难道我们不知道北上广深房价至少翻了一倍，甚至2倍，3倍？


难道我们不知道杭州合肥西安成都南京深圳的打新有多难吗？


难道我们不知道全国的学区房领涨之后再涨，房价反复上涨。

这就是倒挂出现的根由，源于一个可笑的统计数字。

5

很多话不敢多说。


你以为地方政府输了？恰恰相反，他们保证了政绩，保住了乌纱帽，却留下了一个面上正常，底下行情却一再暴涨的城市。


你以为开发商输了？恰恰相反，虽然现价非常严格，但是他们也不亏，可以绑定车位，可以绑定精装修，可以全款，开发商怎么可能傻呢。


你以为购房者输了？恰恰相反，10%的购房者跑赢了市场，他们更有钱，他们运气更好，变现能力更强，于是，提前实现了gtfu。

谁输了？

不言而喻。


这个市场的遮羞布终于结束了。


2021年一个极其重要的分水岭。


当我们的高层开始关注里子大于面子的时候，当我们的高层开始关注楼市的底层逻辑的时候，当我们的高层开始关注深层次的二手房的时候，二手房指导价应运而生了。


二手房指导价，真是打蛇打七寸了。


从深圳刮起的第一道黑风席卷全国，从上海到三亚，从北京到合肥，从成都到西安，全部都在执行这样的政策利器。


于是，市场急转直下。


整个房地产的颓势再难掩盖。


直到这个时候，所谓的70城数据，所谓的二手房指导价，才算真正的可以看了，才算真正可以堂而皇之的出现在高层的案桌上。


因此：


1、别盲目打新了，轮不到你。


2、非要打，哪里最热，去哪里打新。


3、如果抢的不厉害，就不要打新。


4、放弃80以上的打新楼盘。