![]()
1
郑州的救市信号是从2月18日开始传出来的，来自于郑州市长的一份内部讲话。
![]()
这份讲话一经传出，便甚喧尘上，引起了坊间极大的讨论。
归纳起来，核心主要有三点；
一是人口。
从2022年开始，郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑。
第二是政策层面降低交易成本。
郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。
第三个点是货币化安置。
在城中村改造货币化安置三年计划。
这是一个三位一体的救市体系；
留住大学生，等于留住了庞大的刚需人口；
货币化安置，等于是定向释放强大的需求；
取消差额税，等于是注入了强大的流动性
一周后的3月1日，当详细的救市政策细节出台，震惊了所有人。
![]()
毋庸置疑，在2016年市场调控到今天，郑州出台了7年来全国范围内最重磅的一次救市政策。
2
在这份细节中，从需求端、开发端、金融端等层面进行了全面救市政策的制定。
政策原文：鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
在之前的限购政策中，家庭有两套购房资格；单身一套。
这一次，则是直接将购房资格放开，允许家庭可以购买三套。
政策原文：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
这是整份文件中最重磅的政策。
只要你将首套结清，购买第二套改善商品住房，就可以执行首套房贷款政策。
但这里并没有对改善住房做任何界定，比如说面积必须在140平以上之类。
所以，这等于是在控制居民杠杆的情况下，全面促进住房消费之下，所放松的限贷政策。
政策原文：实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主。
这一次的信号明确指出，要大力推动货币化安置。
中国楼市一共有三次大行情，最厉害的一次是2015年蔓延整个全国市场的楼市大轮动。
2015年的行情，正是在棚改货币化之下，启动大量的基础货币直接向楼市定向放水，最终水漫之后再无洼地，直接将中国楼市推向最高光的时刻。
毋庸置疑，郑州此次启动货币化安置，真的是被逼急了，这是能促进楼市活力的最有效手段之一。
政策原文：合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。
这也是很关键的一个政策。我们都知道，供需是一个市场冷热很关键的指标。
供需失衡分为两种情况，当供应远远大于需求时，就会造成卖方市场的恶性竞争，最终量涨价跌，造成市场下行的情绪；
当需求远远大于供应时，则会全面进入卖方市场，价格急升，造成市场火热的看涨情绪，2021年的合肥行情就是因此。
过去6年来，郑州市场正是处在供应远远大于需求的阶段，沿着郑州三环，不管是城南还是城西，遍地都是无限量供应的万亩大盘和千亩大盘；在2021年的三次集中土拍中，近6000亩宅地几乎全部集中在主城核心区，导致环外和环内全面的超量供应。
而在这些政策之外，还有一个非常重磅，但并没有写出政策文件的措施，也在流传着已经开始执行。
这就是取消二手房交易中20%的差额税。
![]()
这对于郑州市场来说，也是最积极、也是最重磅的救市信号之一。
一直以来，郑州在二手房交易中，所执行的都是全国最重的20%差额税。
在中国境内，执行这一税额的城市只有两个，一个是北京，一个是郑州。
长期以来，这个政策是最被郑州民间看不懂、也看不明白。最近的消息一出，很多人开始揣测郑州20%的差额税终于要取消了。
此举，将有利于促进大批的置换需求，从而带动市场活力。
所以综合来看，这是一个层层递进的救市逻辑，需求端、供应端、金融端、交易端，关于促进楼市的所有积极信号，除了限售，郑州基本全部涉及。
3
在郑州救市的背后，则充满着无奈和心酸。
在2016年7月到9月，郑州楼市狂飙了三个月之后，迅速走向了下行路径。从2017年下半年到今天，一路阴跌了整整5年。
后来又遇上了2021年的大水和三轮疫情，更是将整个市场几乎陷入冰冻。
但可以确定的是，这一次一定不会只是郑州一城会救市。郑州也许给全国的救市，开了一个口子。
眼下正是中国楼市政策的一个窗口期。
可以确定的是，2021年三四季度的经济下行，基本等于是被房地产拖累。
并且这种拖累至今都没有缓解。
![]()
但是2022年经济的最核心任务，只有一个，就是稳增长。
稳定已经成了政治任务。
而在这其中，房地产恢复正常增长已经成为稳增长的关键因素。
这时候，就给救市政策留出了一个空窗期，高层可能会比以往有更宽的容忍度，来看待眼下的救市政策，前提是只要不触动底线思维的红线。
研究郑州的救市政策之后，你会发现有一个政策不仅没有放松，反而是更严格了，这就是限价。
所以，只要价格不变，统计数据不变，那么郑州救市就完全不算超纲。
可以对比的是杭州。
过往6年，是郑州失落的6年，却是杭州楼市疯狂的6年。但是用五年的长线去看，你会发现杭州楼市热归热，但一直在执行严格的限价，价格一直在政策允许的范围内稳步前行，并由此产生了严重的倒挂。
杭州也因此，并没有受到高层的巡视制约。
从另一个角度，在中国的重点城市中，郑州是典型的靠城市化做大做强的核心城市。
而这也是大多数中西部城市发展的核心逻辑之一。
通过城市化不断做大做强区域首位度，从而带动城市发展和经济发展。
所以在郑州之后，天津、石家庄、武汉、太原、成都、西安、沈阳等等城市都有绝大的可能跟随出台重磅实质性的救市政策。
在这个春天，我们也许将迎来一波政策救市潮。
让我们拭目以待！
赞(8)