作者：八千岁
15年之前因为房子滞销，国家面对以下几个难题：1.房地产商因为房子难卖，欠银行的贷款还不上，有比较大的经济风险 
2.地方土地卖不出去，财政赤字严重，地方政府债务高企 
3.少了房地产的拉动，GDP的增速也不好看，马上破7。

以上问题都是由于房子滞销引起的，如果房子重新变得抢手，都可以迎刃而解。
但是房子本身价格已经很高了，而且大家并没有太大的需求，该买的都买了，
所以也才会滞销，那怎么让房子重新变得抢手，把地产商手中的房子卖出去，
还上银行贷款，政府拍出土地，有土地财政支持，同时也能拉动GDP呢？

最骚的一招出来了，棚改。把城市城中村的老房子拆掉，把土地拍卖，然后把拍卖的钱给到拆迁户，
这样就人为造就了一堆既有钱，又有买房需求的群体。不过按照供需关系来讲，
棚改区域拆掉新造的房子肯定是比原先的老房子要多的，因为以前的房子层数低，可以拆了造个高层。

原先房子就不缺，你现在拆了还越造越多，房价不是更该跌嘛。
但是一拆一造之间有个时间差，你这边房子没造好，供给还给释放出来，
这边市场上已经有了大把需求，而且是刚刚拿了巨额拆迁款的需求。一下子拆迁户们涌到售楼处，买房如买菜，花钱不眨眼。
当然，不能少了媒体的推波助澜。你每天打开新闻，看到的都是哪里房子又售罄，哪里的房子又涨价了，又翻翻了。

原先准备卖房的，都纷纷撤下网上挂的房子，或者价格上调20%，得，这会房子更稀缺了，价格更高了。
原先你是有一套房子，跟老公儿子住着，房贷差不多快还完了，儿子才小学，根本是没有买房需求的。
这房子一天一个价，不行，这儿子的婚房是刚需啊，现在不买，以后永远买不起了。
咬咬牙，贷款高位又来了一套，买完半年，房价继续涨，儿子的婚房已经赚了四五十万了，
看看老家房价低，有升值空间，再贷款投资一套。所谓一套自住，两套改善，三套刚需，四套投资，
一时间，市场上涌出了无限的买盘，各个都是刚需，不买房活不下去那种。

国家再配合推出房贷利率下调等政策，宣传口径上六个钱包买房都是政治正确，一句话，就是买。
地产商手中积压的房子卖出了，可以还上银行贷款了。政府也赶紧在城市边缘开辟这样那样的新区，
卖了巨量土地，拿了巨额土地出让金，缓解了财政压力。GDP也在房地产拉动下，稍微止住了一点下滑的颓势。

人民群众也很开心，虽然辛辛苦苦积攒了几十年的积蓄都花了，而且还欠了银行一屁股房贷，
但是每个人手中都有几套价值连城的房子，算算市场价值，不得了，自己也快成千万富翁。

以上就是国家在15年推行的涨价去库存政策。它虽然部分解决了当时面临的一些问题，但是也产生了很多新的问题，
包括：1.原本很多还有一些积蓄的家庭因为上杠杆买房，不仅积蓄没了，还背上沉重的房贷，
当前经济形势不好，社会失业增多，部分杠杆较大家庭有断贷的经济风险 
2.因为人民群众钱都买房了，导致可消费的金额下降，国内消费不振
3.房地产商并没有在积压的房子卖完后缩小规模，寻求转型，反而开始高周转，更疯狂地拿地，杠杆率也更高了
  4.地方政府虽然得到了巨额的土地出让金，但大家花钱也更卖力了，财政赤字情况并没有缓解。

综合来看，我感觉涨价去库存应该算不上一个成功的策略。它把房价从高估拉到了无限高估的一个位置，
而且还消耗了人民群众手中的存款，让他们背上了沉重的房贷，这些都使我们相比15年之前处于一个更加危险的位置。

而且他达成的效果非常非常有限，只是延缓了房地产商和地方财政的危机，并没有解决。
现在国家的想法应该是尽可能撑住房价，让房地产商在一两年内把手上的库存清完，还上贷款，同时收紧银行，
不给他们新的贷款，从而解决这部分经济风险。土地财政应该是通过新的税源，也就是说了好久的房产税来弥补土地财政的减少。
最后是大家最关心的房价问题。无论从租售比，房价收入比哪个指标说，15年中国的房价都是贵的 高估的，
而且那时大家就不缺房子，这从当时全国房子都滞销上就可以看出来。
然后经过四年，全国大概卖了60-70亿平方米商品房，房价基本是当时的两倍以上，
人民存款历史新低，负债历史新高，还有经济下滑，失业增多，人口出生率大幅下降等原因，
坦白说，我找不出一个房价不跌的理由。或许15年大家还能抱着靠通胀去泡沫的美好愿望，
现在是绝无可能的，而且我认为的跌幅，是腰斩起步的。

至于时间节点，应该就是在房企还完大部分贷款，风险降低，然后国家安心推出房产税之后。