最近，一哭二闹三上吊的房企少了，自掏腰包高调自救的多了。

老板们终于坐不住了。

富力地产的两位股东，不仅积极购入公司股份，还为富力地产提供了约80亿港元的股东资金；

当代置业的两位股东宣布拿出8亿元贷款给公司，用来解决到期债务偿还等问题；

融创的孙老板不仅卖掉了国内最大商品房交易平台贝壳的股份，也掏出自己的4.5亿美元，无息借给融创使用；

呼声最高的许老板也把自己的资产卖的卖，押的押，为集团筹集了70亿现金。已经变卖的资产包中，包括香港的三栋别墅，还有几架私人飞机，据说还将位于深圳湾一号和广州珠江新城自住的房子摆上了货架。

恕我直言，接下来可能还会有更多的房企老板自掏腰包救助企业。

因为，他们的美元债已经屎到屁股门，要爆了。

恒大、融创、富力都是中国房企中的美元债存量大户，截止到10月底，恒大有140亿美元待还、融创有77.62亿美元待还，富力有50.85亿美元待还。



注意！

这些美元债的偿债高峰期就在明年！

房企明年到期的美元债务累计3560.2亿元，仅1月就有463.85亿元要还。




目前迫不得自掏腰包的老板们，基本都是有即将到期或已经到期的美元债务。

其中，当代置业10月25日到期一笔12.85%高利率的美元票据本金及应付利息未能如期支付，

就在违约当日，当代置业宣布股东将向公司提供约8亿元股东贷款。

而恒大同样是再次踩在宽限期的最后一天，也就是11月11日，支付了三笔美元债利息，合计1.48亿美元。

为什么房企这么看重美元债的违约？

因为国内的债务，处理的办法很多，可以实物兑付、申请债务延期、银行还可以计提损失。

但是美元债不一样，一旦房企有还不上钱的的可能，海外评级机构就会下调评级，负面情绪蔓延。如果债务到期真的还不上，紧接着海外的债权方就会对违约房企提出破产申请，并呼吁其他债券投资者加入其中。

这样一来，房企就真的形成实质性违约了，

所以美元债才是房企暴雷的关键。

这就是为什么恒大推迟了对国内信托和银行支付到期贷款的利息，却赶在最后一天把美元债利息还上了。

美元债，曾为房地产的“野蛮生长”提供了温床。

如今却成了房企违约暴雷的炸药桶。

举债扩张的时候有多疯狂，现在就有多酸爽。

从2018年开始，伴随着房住不炒的大旗，为了遏制房地产泡沫，各地收紧了开发贷，提高了开发贷门槛，防止资金过多流入房地产。

但是，政策和资金的双向收紧，并没有让房企停下举债扩张的脚步。相反，他们玩的更野了。

疯狂海外发债成了房企最主要的融资手段，甚至不惜以百分之十几的高利率铤而走险。

这其中就有野心勃勃的当代置业，

当代置业曾多次表示要向500亿销售额进发，并在2017年激进拿地总花费102亿元获取了13块土地，而当代置业2017年净利润只有8.27亿元。

为了实现几十倍的跨越式发展，当代置业曾于2018年12月发行了一笔1.5亿美元的优先票据，利率高达15.5%。

目前，当代置业存续美元债共5只，存续规模超13亿美元，平均票息高达11.58%。

当代置业的利润，一定程度上也被高息债务所蚕食。近五年来，公司的净利润规模始终未超过10亿元。从经营性现金流看，仅2018年末经营现金流为正，其余的2016年、2017年、2019年、2020年均为负。

对于发债利率相对较高的房企，美元债就好比高利贷。但是对规模有着偏执追求的他们，手里没钱，也要借高利贷扩张、扩张、再扩张。

美元债也只是这帮疯子不顾一切疯狂扩张规模的融资手段之一。

2020年，蓝光发展的销售额迈入千亿大关，成为年度黑马，背后闪现着大量金融机构身影的少数股东对此作出了不少贡献。

这些机构以债权或股权的投资形式助推了蓝光发展的规模壮大。

上交所在今年6月份的问询函里便着重关注了蓝光发展的少数股东权利中是否存在“明股实债”等问题。当时蓝光发展表示，不存在与少数股东方约定有关固定收益退出等兜底条款。

讽刺的是，

蓝光前脚否认，后脚就被几家私募基金告上了法庭，要求其子公司支付股权回购价款，总涉案金额约为4.58亿元。

上交所提到的“明股实债”，是很多房企的另一种更冒险的融资手段。

房企以合作的方式获取土地，拿地时的资金多来自资本机构，而资本机构占据项目的一部分股权，但是当项目结算时，房企将会从资本机构里把股权回购，所以一些房企的负债率看起来并不高，但实际上是明股实债，股权重估收益其实是利润，融资利率偏高。

蓝光、当代置业、奥园、建业等百强企业，近几年的加速扩张，玩的都是明股实债。

但是这种“明股实债”的模式即是高息过桥资本，是追求加速扩张的房企在融资困难的市场上的一种找钱方式。这种融资模式最大的好处，就是账面的负债率会极低，也隐现了房企与机构之间的利益博弈。

但是这种模式风险极大，一但销售市场下行，这些高利率的表外“隐匿债务”便会吞掉一大半的利润，也间接影响房企真实的偿债能力。

所以今年很多踩了一条、两条红线的房企意外暴雷，也多是隐匿债务在作怪。

当初，是美元债和隐匿债务助推了房企的快速扩张，如今，他们却也成了房企暴雷的炸药桶。

很多房企，

面对“房住不炒”政策监管压力，依然在大量举债放肆扩张，盲目追求规模化；

面对“三道红线”融资监管压力，并未真正重视“去杠杆”，而是将一部分精力用在了如何粉饰财报数据上；

面对“美元债务”的还债压力，哭爹喊娘无计可施之后，不得不自掏腰包救助企业。

有人说恒大走到今天，委屈。

如果不是负面新闻缠身，从而导致住房销售出现问题，资金链还不至于立马断裂。正是连续的负面新闻，给恒大的伤口撒了很多盐，让恒大连痛的感觉都无法找到。

也有人说这么多房企违约暴雷，高层怎么不救助呢，不注资呢？

如今房企老板们的自掏腰高调自救，有人还真感动了，觉得他们有担当。

哼，

房价猛涨赚钱的时候高歌猛进年年大把分红，年会员工麻袋装钱，一监管就装委屈哭穷，房价还没怎么跌就开始装死，铤而走险高负债扩张经营的时候想过寒冬吗？

预售款任意花随便花的时候想过这是买房人的血汗钱吗？

为了卖房虚假宣传，楼盘烂尾的时候想过买房人的六个钱包吗？

没想过。

只想着做大、做大、再做大。

但是，接下来大概率不会有这么密集的暴雷了。

因为这帮蒙眼狂奔在悬崖边的疯子，跑的最快的恒大、泰禾、华夏幸福、花样年、蓝光等已经蒙着眼掉进悬崖了，跑在他们后面的看到他们的情况，会停下脚步，重新规划路线。

所以现在已经暴雷以及后面排着队的问题房企，让这个行业步入了健康。如果让千万家开发商继续集体蒙眼狂奔，谁也不敢预测最终会发生什么。

是这些出问题的房企用身体力行的教训，警告了行业要调整，方向要变。

现在，只是黎明前的黑暗。

好吧，写到最后还是要提醒大家，谁的钱也不是大风狂刮来的，都是辛辛苦苦挣得，买房的时候千万了解开发企业的资金情况，以免被坑。