近期，有投资人反映，中融信托旗下计划总规模13.5亿元的骥业127号项目仍有7840万元未兑付，但项目的抵押物已被解押。

骥业127号项目投资标的为桐乡市佳源珑府项目，其设立的项目公司为桐乡市同源房地产开发有限公司（以下简称“桐乡同源”或“项目公司”），由中融信托持股70%、浙江佳源申城房地产集团有限公司持股30%（以下简称“佳源申城”）。

此外，合同还约定，佳源创盛控股集团有限公司（以下简称“佳源创盛”）及自然人沈玉兴向中融信托提供最高额连带责任保证担保。

 

近日这位浙江嘉兴富豪实控的上市房企佳源国际控股却被香港法院强制清盘解散，这也是此轮房企债务爆雷中，第一家被判强制清盘的在港上市百强房企。

抵押物未经投资人同意被解押，项目交易对手“雷声阵阵”，中融信托在此过程中是否履行了受托人义务？

01
未经投资人同意解押抵押物

骥业127号项目计划总规模13.5亿元，投资标的为桐乡市佳源珑府项目，坐落于桐乡市梧桐街道优优花园小区西侧，西、北至项目抵押物地块，该地块由沈玉兴实控的桐乡市浚源房地产开发有限公司持有（地块编号为桐乡市桐土储[2019]17号）。

项目建设类型包括城镇住宅用、配建人才公寓、幼儿园及车位，总建筑面积为15.73万平方米，目前已竣工交付。据2022年第四季度定期管理报告，该项目开盘至今，项目已售货值27.2亿元，去化率约为99%。

尽管如此，投资人洪生（化名）表示，截至4月21日，该信托计划存续规模为7840万元，其于2021年4月投资了300万，截至目前其本金均未顺利退出，同时，去年12月至今的利息也未如期兑付。

洪生认为，佳源方面爆雷之后，中融信托存在的最大问题是，其作为受托人在未经过全体投资人同意就将项目的抵押物解押，解押的消息他从季度管理报告才知晓。目前，骥业127号项目下并无抵押物。

在融资方已经出现风险的情况下，中融信托方未经过全体投资人同意就将项目抵押物解押的行为是否存在问题？

对此，上海兰迪律师事务所律师彭斯伟表示，原则上在信托法律关系项下，信托公司作为管理人有权依据信托合同对于信托财产进行管理、处置。

“但仍需判断信托公司实施该行为的合理性，如实施该行为的目的、是否以投资者利益为出发点等，若实施该行为不具备合理性且损害投资人利益，则信托公司可能因违反信义义务而承担相关责任。”

4月20日，在产品到期的前一天，中融信托向投资人披露项目阶段性说明表示，该信托计划及全部存续信托单位自动进入延长期。若佳源方面提供的还款方案最终实现，预计延期18个月内完成剩余投资人全部本息兑付工作，延期后每三个月向投资人偿付本金金额预计不低于20%，最后一个季度支付剩余信托利益。

对于中融信托提出的每季度还款20%的计划，洪生认为，在无新增抵押物的情况下，如何保证佳源方面按时还款令人心存疑虑。

此外，洪生表示，中融信托一直坚持按照成立先后顺序来给客户兑现本金和利息，不对客户一视同仁按比例还款，以致后期未退出客户陷入困境。

对此，中融信托相关负责人曾向投资人解释，称该项目剩余规模不大，公司与佳源方面和政府沟通过，觉得有能力解决，但后期疫情影响了回款速度。同时，基于此前的先进先出原则，在问题不大的情况下突然按比例还款，可能造成客户恐慌，因此继续沿用先进先出的分配方式。

彭斯伟律师表示，通常情况下，在信托产品兑付时应当按照信托合同约定的兑付方式退本付息，但目前市场中大量信托产品存在结构化安排，即设置优先级、劣后级等，在该等模式下可能存在兑付本金及利息存在先后顺序的情形。

后期客户的问题一直未得到妥善解决。4月21日，中融信托定向信披称，已向北京市长安公证处申请执行证书，并且公证处已出具《执行证书》，现受托人随时有权直接向人民法院申请对以上主体的财产强制执行。

同时，中融信托称，截至4月21日，各主体均未能履约，保证人沈玉兴、佳源创盛也未能履行连带保证担保责任，预计本信托计划存续委托人的信托利益不能如期获得足额分配。

对于旗下违约项目的进展，中融信托4月17日曾表示，上述信托计划均按照合同约定推进，相关情况及进展已定向信披给投资人。

02
交易对手偿付能力不足？

在骥业127号项目的推介材料中提到，该项目是通过设立项目公司，再由项目公司销售回款，向中融信托分配利润的方式运作。

 

据骥业127号2022年第4季度管理报告，项目公司桐乡同源注册资本8亿元，中融信托持股70%，佳源申城持股30%。截至2022年12月31日，桐乡同源总资产12.73亿元，总负债3.26亿元。

项目交易对手方目前的状况并不好。

骥业127号项目合同约定，佳源创盛及自然人沈玉兴向中融信托提供最高额连带责任保证担保。沈玉兴于1995年创立中国佳源控股集团有限公司（以下简称“佳源集团”），佳源创盛为其成员。

佳源集团旗下拥有佳源国际控股、美丽生态、西谷数字、博源控股以及联合锡矿多个上市平台。

目前，佳源国际已停牌。5月5日，佳源国际公告，因香港高等法院颁令清盘，该公司股份及三只存续美元债将继续暂停买卖。佳源国际也是此轮房企债务爆雷中，第一家被判强制清盘的在港上市百强房企。

而美丽生态由佳源创盛持股33.84%，处于亏损状态，2022年净利润亏损6.87亿元，2023年一季度净利润亏损3513万元。

据中融信托定向信披显示，截至2022年6月30日，佳源创盛总资产708.03亿元，总负债467.75亿元。天眼查显示，该企业目前有被执行人记录7条，被执行总金额15.28亿元。

而沈玉兴所持佳源创盛股权在2022年遭遇三次冻结，数额分别为1.07亿元、37万元和14.82亿元。

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现在是洗盘阶段

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房地产公司已经撑不住了，韭菜不买房子了怎么办？

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