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去年蛋壳公寓跑路全国据说有上百万人受到影响
由于中国不是判例法，所以再多的案例也只是参考
但是有一句话说的很有意思：当善与恶如此分明，你还保持沉默，你就站在了恶的一面！
因为恶天然具有扩张性进攻性颠覆性，福建莆田欧某那么多次发声但是一圈人保持了沉默
谈谈长租公寓诉讼两个高院完全相反的判例
————长租公寓平台公司跑路引发大量社会矛盾和司法纠纷，最高级别的生效法律文书却各执一词！
所谓千人千面。枯燥的法律条文，由于不同人的认知水平不一、理解程度不一，难免对同一法律条文，对同一客观事实做出不完全一样的解读。但是上升到法律层面，经过三个不同层级法庭的控辩交锋，如果对同一事实的法律后果的认定，还存在彻底相反的结论，那就要反思，到底是法律条文有巨大的逻辑漏洞，还是现实世界真的太纷繁复杂，超出了现有法律的涵盖范围？下面举一个同一公司同一案由历经两个省高级法院再审的案件判例来生动展示一下。
首先标明案号，分别是（2020）川民申4311号刘某周某财产损害赔偿纠纷再审审查与审判监督民事裁定书和（2021）陕民申1725号杨某与南京乐伽商业管理有限公司赵某租赁合同纠纷申诉申请再审民事裁定书。两份裁定书本质都是房屋托管租赁纠纷，涉及同一家公司南京乐伽商业管理有限公司（简称乐伽）。案由基本一致：房主将房屋托管给乐伽，乐伽将房屋租给租客；房主按月从乐伽收取费用，租客按年交租金给乐伽；乐伽经营不善突然关闭，不再支付房主费用；房主驱逐租客，租客辩称已经缴纳全额费用给乐伽，不同意搬出；房主主张解除合同，收回房屋；租客主张房主与乐伽是委托代理关系，乐伽跑路，后果应由房主承担，要不继续让租客住完合同期，要不房主退钱赔偿；乐伽作为罪魁祸首，由于公司失联法人缺席，置身事外；房主房客为了维权使用暴力或者打110报警，乃至历经多轮诉讼，劳民伤财，暗自神伤。
由于无法看到两个案件四份原始合同全文，出于谨慎考虑，房主从乐伽收取费用我没有写租金，但鉴于大概率都是使用乐伽公司的制式合同，我认为合同主要内容应该大差不差。发生在两个省的三轮诉讼，核心其实是房主跟乐伽的合同性质，所有控辩都是围绕这一核心展开。下面看一下控辩双方精彩博弈的概要。
一、四川省审理情况
一审租客告房主要求退租金、押金，被全部驳回；二审租客上诉，被法院支持；房主申请再审，被法院驳回。再审最终支持租客，确认房主的合同属于委托合同。下面看三次审判的核心论断。
一审：相对于乐伽收取租客的房租但又不守约向房主支付房租，房主与租客均是其违约行为的受害人，面对房主要求收回租赁房屋与租客要求继续使用租赁房屋的权益冲突，双方本应相互谅解，立足现行法律规定理性协商处理，协商不成则应通过合法渠道各自维权；如房主可依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，在与乐伽解除租赁合同后，要求负腾房义务的次承租人腾退房屋或支付房屋占用使用费，否则诉至法院维权；租客也可依照上述司法解释第十七条规定，要求代乐伽支付欠付的房租抗辩出租人的腾房要求再向乐伽进行追偿。但是双方却各有主张，不愿让步，最终酿成房主因私力维权被租客诉至法院。对于双方上述纠纷，首先，租客作为次承租人，在房主与乐伽解除租赁合同后，即便其已向乐伽支付了此后租赁期间的房租，相对于出租人房主而言，除非其代乐伽支付欠付的房租，否则仍负腾退房屋的义务，故所诉本案租金、押金损失，应当向乐伽主张，包括因腾退房屋衍生的住宿费、换锁费、误工费、交通费等损失，均不属于房主要求其履行腾房义务的致害损失，故不予支持。其次，房主私力强行收房，极容易令合法维权转化为违法侵权，不宜提倡；但从所举楼道监控视频反映，其将租客的个人物品从出租房屋中陆续搬出，不仅租客全程在场，且有两名派出所警官、两名物业公司保安、两名房屋中介公司工作人员在场见证，该搬出物品的行为基于上述认定，不应视为房主对租客房屋居住权益的侵害。
二审：根据房主与乐伽签订的租赁合同，约定的乐伽租赁该房屋的用途为转租及转租管理。乐伽并非真正需要租赁房屋的承租人，其租赁房屋实际是出于商业经营，并且其对房屋用途房主是清楚且明知的。故双方形成的法律关系性质更符合授权委托书体现的委托关系，而非租赁关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，乐伽公司作为受托人以自己的名义在房主授权的范围内与租客签订租赁合同，且合同明确载明“已获得房屋出租人授权”，该租赁合同直接约束房主与租客，即房主与租客建立租赁合同关系，租客已经按照租赁合同约定支付了租金，至于乐伽公司是否向房主支付，是双方委托关系的内部事务。
再审：完全照抄二审，不再赘述。
二、陕西省审理情况
一审租客诉求房主返还押金租金，被法院驳回，认为应由乐伽承担；二审租客上诉被驳回；租客申请再审，被驳回。再审最终支持房主，确认属于租赁合同。下面看三次审判的核心论断。
一审：房主与乐伽签订的《房屋出租委托代理合同》，双方在合同中就房屋出租的押金、租赁期限、租金及租金的支付、合同的解除、违约责任等事项进行了明确约定，该合同名为委托代理合同，实为房屋租赁合同。乐伽租金交至2019年9月，此后未再交纳。2019年7月1日乐伽与租客签订《房屋租赁合同》，该合同有效。租客按双方合同交纳全年租金。2019年7月，房主因政府部门针对乐伽对广大市民防范风险提示及了解到的乐伽经营状况恶化，房主于2019年8月11日主动从租客处实际收回房屋，至此,房主与乐伽的合同关系已经实际解除。关于租客诉请乐伽返还租金、押金、违约金一节，乐伽应据实结算返还租客房租21397元及押金2000元。关于用租客要求乐伽支付违约金一节，于法有据，依法予以支持。关于租客要求房主返还租金、押金、违约金一节，根据合同相对性原则，租客此诉请缺乏事实及法律依据，依法不予支持。关于租客所称房主暴力收房一节，属于另一法律关系，本案依法不予处理。
二审：房主与乐伽签订的《房屋出租委托代理合同》，以及乐伽与租客签订的《房屋租赁合同》均系该合同双方当事人真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。上述二合同履行过程中，政府部门发出防范风险提醒：乐伽在西安经营范围未包含“房屋租赁”经营项目。房主遂认为乐伽经营状况恶化，从租客处收回房屋。至此,房主与乐伽签订的《房屋出租委托代理合同》关系已经实际解除。然而，租客已将涉案房屋租金缴纳至2020年7月，故租客有权依据其与乐伽签订的《房屋租赁合同》主张自身权利，并追究乐伽的违约责任。一审判决判令乐伽返还多收取的租金、押金及违约金一节，并无不当。至于租客上诉请求房主返还租金、押金并承担违约责任一节，根据合同相对性原则，该上诉请求缺乏事实及法律依据，依法不予支持。
再审：本案争议的焦点是房主是否有向租客返还房屋租金的义务。房主与乐伽签订的《房屋出租委托代理合同》，虽对合同双方主体的称谓为“委托人”及“租赁代理方”，但从合同条款中对双方权利义务的约定，及房主实际从乐伽领取房屋租金及押金的情况看，该合同不具有委托代理合同的特征，故二审法院认定该合同为房屋租赁合同，判决由乐伽返还租客房屋租金并无不当。《合同法》第四百零二条规定系规范委托合同中当事人的权利义务，并不适用本案法律关系。
看完这两个案件各三次判决核心论断，作为旁观者，似乎波澜不惊，除了有点困惑《合同法》第四百零二条为啥适用于四川不适用于陕西。但是露出的是冰山一角，乐伽只是涉及全国上万套房屋，后来发生的蛋壳公寓，据称波及全国上百万套房屋，此外还有上海、深圳、杭州、南京、成都、合肥、长沙等地数不胜数的上百家小公司，到底波及多少房主租客，无法准确统计。多少人一夜之间流露街头，多少人因此房贷还不上还要继续让租客占用房屋却收不到钱。这中间产生成千上万起暴力冲突，110出警估计上百万次，上百万人打落牙齿肚里吞，绝大多数人完全没有时间精力走上法庭去维护合法权益。走上法庭的即便百分之一，估计也要给全国法院增加上万起诉讼。大多数也是一审判决输了就认命了，少数人不服输走上二审上诉之路再次经历庭审结果或反转或再次失败，到目前为止乐伽的案例仅看到两起再审判决书公开。发生这一切的根源，还是在于市场监管手段的滞后，法律尊严完全得不到尊重，让坏人大赚特赚却逍遥法外，因此同一类悲剧层出不穷，绵绵不绝。更何况现在连一省最高权威的高级法院都能够做出完全相反的判决，这中间法律的弹性究竟有多大？去指责房主或者租客没有风险意识没有法律思维，又是何等的冷酷、残忍和悲哀。
有一句话说的振聋发聩：当真相和谎言，正义和邪恶，如此泾渭分明，你如果不发声，你就站在谎言和邪恶的一面。从时间上看，四川省判决在前，陕西省在后。但是我国不是判例法，我不知道这两个案例有没有可能被最高院提审，毕竟这种可能性微乎其微。如果本文能够顺利发出并为推动最高院提审贡献绵薄之力，本人荣幸之至。2020年12月4日下午，在国新办的新闻发布会上，最高人民法院副院长杨万明回应媒体关于长租公寓屡发“爆雷”事件有何评价时表示，法院对进入诉讼程序的案件将秉持“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，依法审理。但现在问题就迫在眉睫，全国各地进入诉讼程序的案件依然在增加，类似的违约造成社会矛盾依然没有得到有效遏制，应该怎么办？该类案件的核心问题就是：房主与托管公司的合同，到底按照《民法典》中第三编合同第二分编典型合同里面的第二十三章委托合同，还是第十四章租赁合同呢？四川高院选择了委托合同，陕西高院选择了租赁合同，最高院呢？全国其他各级法院的法官呢？当然不需要问当事人，因为房主肯定选择租赁合同，租客肯定选择委托合同，至于共同的当事人跑路的长租公寓平台公司，他们不发声，闷声发大财，杳无音信，背地里数钱却不用承担任何刑事责任，甚至绝大部分民事责任也不用承担。
作为只看过几次罗翔的法律课程视频，粗浅学习过一点法律的我来说，我对这个问题做了一点点钻研，先从法律条文的角度来解释，再从常识、从逻辑推理、从经济学风险分摊的角度来理解这个问题，不怕贻笑大方，发出来仅供参考。
一、关于合同的性质如果有争议，法律明文规定最终是依据合同目的来确定
《民法典》第四百六十六条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。……各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。《民法典》第一百四十二条：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。这两条在四川高院成都中院判案时依据的《合同法》也有对应条款，那就是合同的目的决定合同的性质，不仅仅是合同的文字表述，更不能是法官的猜测决定合同的性质。而且《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》（法复﹝1996﹞16号）明确：当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。这个不难理解，经济合同的本质都是实现经济目的，一方当事人给付财产的义务，就是另一方当事人的权利以及合同目的。《合同法》（现在是《民法典》，法条内容基本一致）里面委托合同有单独一章数十条内容，你们四川高院成都中院的主审法官真的日理万机到没有空翻一翻吗？我罗列一下委托合同的权利义务特征并配上解读：
第九百二十一条【委托费用的预付和垫付】委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用,委托人应当偿还该费用并支付利息。一般来说，房主不会预付任何费用给公司，更不会偿还费用和支付利息。
第九百二十二条【受托人应当按照委托人的指示处理委托事务】受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的,应当经委托人同意;因情况紧急,难以和委托人取得联系的,受托人应当妥善处理委托事务,但是事后应当将该情况及时报告委托人。一般来说，公司跟租客的合同，房主不知情，包括价格、期限和支付方式，房主都不知情，也不需要知道，也不会去过问。
第九百二十四条【受托人的报告义务】受托人应当按照委托人的要求,报告委托事务的处理情况。委托合同终止时,受托人应当报告委托事务的结果。房主跟公司的合同里面基本上不会有这个条款，公司不但不会报告租赁出去的结果，甚至公司为了尽可能隔离开来房主和房客，会加上保密条款，让房主和房客承担泄密的后果。
第九百二十七条【受托人转移利益】受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。显然如果公司把取得的财产足额给了房主的话，矛盾纠纷就小了很多，最多只有一点补差价的纠纷了。
第九百二十八条【委托人支付报酬】受托人完成委托事务的,委托人应当按照约定向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的,按照其约定。这一条同第九百二十一条，房主一般不会给公司报酬，也不会约定在房主跟公司的合同里面。恰恰即使公司房子没有租出去或者自己占用不租出去，公司依然要按照约定付房租给房主。
所以房主跟公司的合同条款完全不符合委托合同的权利义务特征，那么房主跟公司的合同是否符合委托合同的根本目的呢？很遗憾，现行《民法典》没有明确定义双方当事人在委托合同中的根本目的。但是结合上面几条委托合同的特征，根据常理可以推导出来：委托合同中，委托人的根本目的是省事（委托人由于生理原因、时间问题、空间原因、专业性问题或者干脆偷懒，不想亲自操心），受托人的根本目的是从委托人手上获取报酬，从第三人中获得的财产都应当交给委托人。根据权责对等的公平原则，委托人理所应当对受托人的代理行为最终结果负全部责任。
再对照租赁合同的法条。《民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。请问这个收益如何理解？收益难道仅仅就是租了房子开公司开火锅店修理厂或者干脆装个印钞机印钱才能算获取收益？把房子以更高价格转租出去获取收益就一定不能算租赁合同吗？而租赁合同中，显然承租人不需要也不可能从出租人手中拿钱，通过转租赚差价是其合法获取收益的方式之一，承租人对自己能否收益负全部责任，盈亏自负。所以无论从条款内容（这一点在西安中院的判决书中提到），还是从合同目的以及合同运行方式（绝大部分判决书都提到了），房主与公司的合同完全属于租赁合同。这也是我看了几乎所有涉及乐伽案件的二审判决书的主流观点，成都中院可以说是唯一例外。就是这个唯一例外，再审居然得到四川高院的支持。天府之国一枝独秀真的不是虚言啊。所以判定租赁合同了，房主就可以收回房屋，即便法院判决合同继续履行，那也是托管公司承担交付房屋的义务（这也是很多判决书提到的，应该由跑路的托管公司继续履行，即便其已经无法履行，但履行合同义务的责任非常明确），而不是房主。
二、从常识、逻辑推理和经济学风险分摊的角度来论证
法律来源于人们内心最底层的良知和公平正义。所以法律条文不可能偏离生活常识太多。从常识来判断，法官们不学法不懂法不要紧，毕竟法律条文浩如烟海，指望每一条都烂熟于心是不可能的，但是一定要有生活常识。如果一个人说一套做一套，那是依据说的还是依据做的来判断一个人的本质呢？毫无疑问最终应该依据他做的事情来判断他的为人。到这个案子中，显然应该依据合同运行中各种事实行为来判断合同的最终目的，再来判断合同的性质和权责利益划分。
继续从逻辑推理来判断。成都中院的判决书写的“乐伽并非真正需要租赁房屋的承租人，其租赁房屋实际是出于商业经营，并且其对房屋用途房主是清楚且明知的。故双方形成的法律关系性质更符合授权委托书体现的委托关系，而非租赁关系。”这里面的逻辑滑坡和基本逻辑思维谬误是非常惊人的！从中可以判断成都中院的推理逻辑是：“房主知道公司会把房屋用于商业经营”是“房主跟公司签的合同是委托合同”的充分条件。充分条件是多因一果，你符合了多因中的任意一条，你就只能得到唯一一个结果。房主对托管公司拿房子去获取收益，就不能是租赁合同？法律已经规定了承租人可以拿房子去收益，所以“房主知道公司会把房屋用于商业经营”一定不是“房主跟公司签的合同是委托合同”的充分条件，至多只能说条件之一。再追问一下，四川高院成都中院的法官推定房主知道公司的目的是要把房子转租出去实现收益，就猜测不到房主交出房屋的本质目的是要图点租金？然后你们怎么就看不出来房主写授权委托书同意公司可以转租给实际租客的前提，是公司必须按照合同约定按月支付租金呢？再延伸一下，回归到本案中，如果公司收了房子三年租不掉，也就是所谓受托人办事不力完全没有实现委托人的合同目的，公司（“受托人”）与房主（“委托人”）之间，谁给谁钱？如果是委托代理，显然委托人也就是房主给公司报酬。房子给你三年，你装模做样吆喝，一天没租出去，实际上可能公司员工自己当作职工宿舍在用了（现实案例有长租平台公寓将房屋变成自用的，而且自用也是收益啊，因为员工不住这里就要花钱到其他地方租房子啊），房主拿不到一分钱，还要给公司报酬，房主这是头脑子进了三峡大坝的水了吧？如果还不明白，拿个律师代理当事人的诉讼来打比方。律师如果受托帮人家打官司打输了不但拿不到代理费，败诉后委托人承担的赔偿责任，代理律师也要自掏腰包填上去，这样的案子哪个律师敢代理？而实践中，恰恰不管公司房子能不能租出去，哪怕整个合同期都是空置的，公司还是要按照合同给房主钱。所以说很明显，从看待问题的层次来看，四川高院成都中院看到的是表层，使用的是浅层推理，通俗说就是太简单太低级。
再从风险承担的角度来分析这个案例。房主跟公司签约时，是否知道这个公司是以赢利为目的还是以诈骗为目的呢？房主肯定知道公司要赢利，至于公司会不会跑路或者涉嫌诈骗，房主不需要考虑。为什么呢？因为依据租赁合同的常规操作，房主交付房屋时必然同步收到第一期租金，之后公司的每一次付费都是对下一个付费周期使用权的预付款，所以公司即便跑路，房主立刻收回房屋就不会有多大损失。从这个角度看，房主天然拒绝承担风险，所以签署的合同只要正常履行，房主不需要考虑风险问题。再看租客跟公司签约时，知不知道这个公司是以赢利为目的还是以诈骗为目的呢？常理同样是知道前者而不知道后者。但是租客提前预付的房租（一般是一年以上）能不能支撑租客住到下一个付款周期，这是租客需要考虑的事情，也是租客主动自愿承担的风险敞口。客观来说，长租公寓基本上都是拿着低价圈市场来骗人的，蛋壳公寓更是骗到了美国上市，那租客是不是明知道从公司租房子比房主便宜呢？如果明知，是不是更应该承担不利后果呢？而实际上，大部分长租公寓从房主那里收房时，价格高于市场价不多，再辅以不用房主操心张罗等诱饵才签下来房子，房主有时候害怕租客麻烦，情愿低一点价格给公司，就是怕租客来回换浪费太多时间精力。而且很多时候长租公寓也不是傻子，也会根据市场行情供需状况，压低收房价格，毕竟他们专业干这个的对市场行情的把握程度肯定高于房主。而租客基本上租房子之前也会货比三家，网络这么发达，周边地段基本市场价也是心里有数的。公司甚至会利用低价假房源充斥市场进一步压低房主的心理价位，所以房主图省事，租客捡便宜，既是人之常情也是人性本能。但毫无疑问，在对待风险问题上，房主用合同条款基本上把全部风险拒之门外，而租客恰恰被合同条款绑定，对风险敞口门户大开。所以最终谁应该承担主要损失，是癞子头上的虱子——明摆着的事情。不能因为房主有房产，经济地位天然高于租客，就颠覆了风险跟收益相匹配的基本经济规律。
但是我们的法律体系治理框架决定了，哪怕判决再有漏洞再有明显的法律适用错误，只要双方当事人不上诉，或者程序走完，就是生效判决。再审基本上是普通老百姓走法律途径的极致天花板了，一般二审判决了就基本上败者偃旗息鼓了。四川的案子全程都没有看到律师代理，就是民跟民斗嘴皮子，但是一审判决实际上已经点出了核心关键，二审居然一句完全没有逻辑关系的“……故”就下了判断，而且明显以片面的个人认知层面的动机就定下了案件的基调，跟当年南京鼓楼法院“你不撞倒她你干嘛扶她”这样的判决理由，简直可以相提并论。从全国范围看，大部分此类纠纷最终结果是都是通过私下协商各退一步，或者通过政府部门强力介入以各自承担部分损失调解结案的。但是既然上升到法庭庭审阶段，就应该按照最高院副院长的讲话要求，将事实真相和法律条文严格对应，适用哪条法律必须做出严谨周密的逻辑推理，而不能在严肃的法律面前凭一知半解，甚至胡乱猜测，把法律当儿戏，葫芦僧判糊涂案。
当然这样的案例本质上是社会惩戒机制对类似的骗局反应太慢，没有从根源上将从业者获得的非法经济利益追讨回来，导致这些躲在幕后的实控人可以打一枪换一个地方，过一段时间改头换面又卷土重来。这是另一个层面的社会治理问题，不是我能够置喙的。
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